南徐二手房降价了!今天,我实地走访中介机构打探到7大真相

撰文：宁镇扬楼市编辑史钰婷

导读

最近，经常有买房人向我哭诉：镇江新房太难买了，不是关系户内定，就是人为增加购房成本，实在太心塞了！于是想转战二手房市场，但又不了解目前镇江的二手房市场，十分崩溃。

今天，我实地调研了几家镇江中介门店，咨询了专业的二手房经纪人，打探到7大真相：

1、镇江二手房确实不好卖了，市场降温明显；

2、热门区域内“房荒”持续已久，市场需求仍然存在，一些二手房主的心理预期提高；

3、5.31土拍余热还在，不少二手房主有一定的膨胀感和惜售心理；

4、有涨也有降，资金链绷不住的人开始降价抛房还贷；

5、最近几个月，买二手房的以刚需和改善为主，投资客相对较少；

6、目前镇江的二手房市场区域差异很明显，热门区域的二手房又贵又难买；

7、环境和物业、学区、地理位置以及未来发展决定了楼盘好不好卖。

看点

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从数据看，镇江二手房市场确实降温了，近几个月，镇江二手房挂牌均价环比涨幅大大下降

■ 根据的数据显示，上个月镇江各区热门楼盘二手房挂牌均价有涨也有跌，我大概统计了一个各区热门楼盘的涨幅情况，发现有19个小区挂牌均价下降，其中不乏有中南世纪城、中南御锦城、万科沁园、如意江南、亚东紫檀等曾经被买房人热抢的楼盘。

（数据来源：，仅供参考，如有出入请以实际情况为准）

■ 根据数据显示，镇江9月二手房均价为9014元/㎡，环比上月（8961元/㎡）上涨0.6%，最近一年总体走势图如下：

（来源：）

■ 根据显示的数据，我统计出镇江每月二手房挂牌均价，并计算出以下数据：

1月二手房均价7247元/㎡，环比上月上涨0.01%；

2月二手房均价7182元/㎡，环比上月下降0.8%；

3月二手房均价7543元/㎡，环比上月上涨5%；

4月二手房均价8122元/㎡，环比上月上涨7.6%；

5月二手房均价8480元/㎡，环比上月上涨4.4%；

6月二手房均价8872元/㎡，环比上月上涨4.6%；

7月二手房均价9075元/㎡，环比上月上涨2.3%；

8月二手房均价8961元/㎡，环比上月下降1.2%；

9月二手房均价9014元/㎡，环比上月上涨0.6%。

■ 通过以上数据可以发现：

1月-2月：镇江二手房挂牌均价整体处于下降趋势，均价保持在7000元/㎡出头左右，价格比较低；

3月-6月：镇江二手房挂牌均价增长速度非常快，环比增速已经接近8%，整体均价已经从7000元/㎡直逼9000元/㎡；

7月-9月：二手房挂牌均价已经出现下降趋势，但二手房均价已经突破9000元/㎡，而且买房人更加理智和谨慎。

■ 根据镇江房地产信息网数据显示，镇江各区域的二手房交易情况各不相同。

根据上面这张图表，可以看出，镇江各区域二手房成交情况差异较大，镇江市区二手房成交量较大，而丹阳、句容、扬中成交量则很低，甚至比不上镇江市区一个月的成交量。

看点

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专业人士如何看待镇江二手房市场？今天，我实地走访中介机构打探到7大真相

今天，我实地走访了中介机构，和多位二手房经纪人交流，了解到了目前镇江二手房市场的7大真相：

1、近几个月镇江二手房确实不好卖了，市场降温明显，成交量有所下降，近期门店客访量也在降低，但市场情况依然处于供不应求的状态；

2、上半年，尤其是3月后镇江二手房价格不断上涨，热门区域不少楼盘一二手房倒挂相当严重，不过热门区域内“房荒”持续已久，市场需求仍然存在，买房人买不到新房就去买二手房，也导致了一些二手房主的心理预期提高，并不是无理由的乱涨价；

3、5.31土拍余热还在，九千多的高价地使得房主有一定的膨胀感，再加上宁镇扬一体化的加速推进，让房主惜售心理持续增强，不愿轻易卖房，想等到价格涨得更高再出手；

4、有涨也有降，资金链绷不住的人开始降价抛房还贷，今年年初，镇江市场火爆的时候，有很多人非常疯狂，甚至连首付都是借来的，现在还款压力越来越大，又看到市场处于下行，心里很慌，资金链绷不住的开始降价抛房还房贷了。

5、最近几个月，买二手房的以刚需和改善为主，投资客相对较少。这些买房人主要看中二手房成熟的区域和配套以及学区。相比较倒挂严重的二手房，投资客会选择价格稍微便宜的新房，而且如果没有合适的新房房源，投资客大多选择持续观望，不会盲目出手；

6、目前镇江的二手房市场区域差异很明显。镇江市区虽然成交量并不低，但市区的二手房又贵又难买，润州区和京口区是目前二手房比较热门的区域，成交量一直都比较高，镇江新区由于配套没有发展起来，所以二手房比较难出手；

7、相同区域内的各楼盘二手房交易情况又不一样，影响二手房出手的因素主要有3个方面：

环境和物业，小区的环境和物业如果各方面都比较好，未来房价的升值空间就比较大；

学区，以目前镇江的情况来看，学区房依然很抢手，有好学区的楼盘如果需要出手普遍会比没有好学区的楼盘更快；

地理位置以及未来发展，不管是新房还是二手房，买房也是买位置、买配套、买发展。京口区和润州区二手房市场又贵又难买，原因就在于京口区有成熟的配套和优越的地理位置，润州区有未来大发展作支撑。

看点

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镇江二手房未来走向预测：镇江二手房交易量会下滑，大部分买房人趋于理性，房主不愿降价，市场进入速冻

对面目前镇江二手房市场的状况，我预测2017年下半年可能会出现以下几种局面：

1、镇江普通买房人购买能力有限，面对不断上涨的房价、人为增加的购房成本、走关系也不一定能买到的情况，很多人会选择二手房市场；

2、同时，在高地价的催化下，不少房主坐等涨价不卖房，或者不愿意降价，让买房人对二手房无从下手，导致双方很难成交；

3、甚至有很多人对镇江楼市持悲观态度，认为市场透支严重，有价无市，房价会下跌，所以迟迟不出手买房；

4、而且，我们能够明显感受到现在二手房市场买卖已经陷入博弈状态，买房人期待房价降，或者选择观望更加理性，房主又因为地价等各种因素不愿意降价，只能僵持，市场进入速冻。

■ 今天，我去二手房中介门店实探过之后，发了一条朋友圈：“你觉得镇江现在的二手房市场怎么样？你会考虑买吗？”

截止发稿之前，有几十个网友评论，说了自己对镇江二手房市场的看法、自己买二手房的亲身经历。网友的亲身经历比较真实客观，下面，我总结出来，分享给大家。

从网友评论的亲身经历来看，他们眼中的镇江二手房市场是这样的：

1、镇江新房二手房价格倒挂严重，二手房有价无市，还不如买新房；

2、镇江二手房不好买，尤其是主城区的热门楼盘，更别说好楼盘的好楼层了，更加难买；

3、不会考虑镇江的二手房，不仅首付门槛拔高了，还有房东坐地起价。