宁镇扬一体化背景下的镇江房地产发展

房地产市场篇

目前南京楼市已全面进入“五限”时代，即“限购+限贷+限价+限售+限赠”，购房门槛和投资成本都在不断提高，新购商品房3年限售，期房基本5年后出售，已经基本丧失短炒的功能，在这背景下，南京都市圈迎来一波机遇，其中省内又以镇江受益最为明显，主要是由“宁镇扬一体化”等概念带动影响所致。

“宁镇扬一体化”出现的标志性节点是2014年江苏省政府正式发布《宁镇扬同城化发展规划》，这是江苏省排名前列以“同城化”为主题的区域性规划。根据规划，到2020年，宁镇扬的同城化格局将全面形成。

今年8月16日南京市政府办公厅公布了“《宁镇扬同城化发展规划》南京实施方案”，交通设施无缝对接、公共服务同城化……这些美好的设想都有了翔实的实施计划。在这发展利好的刺激下，镇江房地产市场发展如何？

>>>>南京限购，市场外溢效应明显

镇江作为沪宁线上经济总量最小的地级市，前几年，镇江的楼市交易一直不温不火。去年上半年，南京楼市开始回暖转热，房价、地价一路水涨船高，镇江受到溢出效应影响最为明显，房价一路看涨，更是创下记录。

数据来源：安居客

根据易居研究院发布的《2016年全国楼市50强城市排行榜》，从成交面积同比增幅来看，镇江去年新房住宅成交面积的同比涨幅，不仅全国排排名前列，164%的指数之高，更属于强劲反弹类型。

>>>>地缘优势，句容涨幅较高

句容，位于南京仙林东侧，与南京只有一湖之隔，拥有距离新街口仅35千米的地理优势，加上从马群通往句容的S6宁句城际规划，南外仙林与宝华合作办学的教育利好，以及万达茂、仙林金鹰等商业配套的持续完善，句容已经成为刚需、改善和投资购房者置业考虑的新区域之一。

2016年句容新房成交量49460套，较2015年的15179套，增长69%；均价从年初的6641元/㎡涨到8819元/㎡，市区、宝华的精装房均价已破万元。

数据来源：地产锐评

土地市场篇

>>>>大鳄抢滩，土地楼面价与商品住宅均价持平

随着镇江楼市的升温以及预期的持续看涨，多方品牌房企也蜂拥而至。

3月15日，丹阳华南两地块吸引了万科、恒大、碧桂园、中粮、中南、江苏云阳集团、天宜房产、丹凤集团共8家开发商角逐。

5月31号，三年半未进行公开土拍的镇江，进行了史上最激烈的土地拍卖。4幅位于镇江核心区域的地块共吸引了万科、恒大、雅居乐、碧桂园、中南、新城、中海、荣盛、弘阳等25家房企报名竞拍。最终四宗地分别被恒大、雅居乐、中海、中南斩获，溢价率超过100%，平均楼面价近8000元/㎡，而镇江目前商品住宅均价仅在8000元/㎡左右，意味着，这次拍卖镇江未来新房价格将破万。

>>>>起拍楼面价看涨，有望刷新地王

11月7号镇江市国土局再次挂出11幅地块，同5月31日相比，并没有很大的优势。但从起拍楼面价来看，目前较高起拍楼面价已经达到6500元/㎡，比5月31日土拍起拍楼面价高出不少。地价正朝着越来越高的方向发展，土拍或将刷新镇江新楼面价。

>>>>多家房企入驻，句容成必争之地

许多大牌房企早已入驻句容，除了最早进入宝华拿地开发的招商、恒大、天正、金辉、泰达等品牌房企外，绿城、新城、富力、东原、远洋、金科、中天城投等全国排名靠前的巨鳄，也纷纷在宝华抢地开发。

下月，镇江又将迎来一场激烈的土拍，值得关注的是，2016年9月，南京首幅现房限售地块诞生，2017年10月，扬州首幅现房销售地块诞生，作为临近南京和扬州的镇江，目前地王为8月23日碧桂园拿下的宝华大道东侧A地块，楼面价9541元/㎡，而扬州11月1日新诞生的地王楼面价为8973元/㎡，相较而言，较高土地市场的镇江，是否会迎来现房销售时代？