半年业绩观察|净负债率飙升 宝龙地产垫底闽系房企

镇江焦点发布 2018-12-07 10:02:30
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华夏时报(chinatimes.net.cn)记者陆肖肖 北京报道 近年来,闽系房企日益成为市场关注的焦点,其激进、扩张、高杠杆的标签日渐凸显。 在狂飙突进的闽系房企中间,将商业地产作为发展重点的宝龙地产是一个特殊的存在,多年来仍坚持“小步慢走”,也在闽系房企中逐渐掉队。 在闽系房企中成绩垫底 宝龙

华夏时报(chinatimes.net.cn)记者陆肖肖 北京报道

近年来,闽系房企日益成为市场关注的焦点,其激进、扩张、高杠杆的标签日渐凸显。

在狂飙突进的闽系房企中间,将商业地产作为发展重点的宝龙地产是一个特殊的存在,多年来仍坚持“小步慢走”,也在闽系房企中逐渐掉队。

在闽系房企中成绩垫底

宝龙地产发布的2018年中期业绩显示,合约销售额约为163.4亿人民币,较去年同期上升80.3%,对比其年初提出的350亿元目标,已完成了47%。总收入约为92.84亿元,较去年同期上升约21.7%。上半年,公司拥有人应占利润约为13.30亿元,较2017年同期减少了约10.7%。期内的毛利为35.05亿元,同比上涨26.8%,毛利率达到37.8%。

对于上半年的业绩表现,宝龙地产总裁许华芳在业绩会上表示,从销售的角度来讲,下半年销售规模肯定会比上半年更大、更快,我们到这个月底销售接近250亿,全年350亿的销售目标可以实现。

自2003年以来,宝龙地产就开始专注开发运营综合性商业地产项目。有业内人士表示,商业地产虽然毛利率偏高,但其重资产的运营方式,相比于住宅地产,其发展速度和需求都不在一个量级,这或许也是宝龙地产业绩发展不快的原因。

今年上半年,宝龙在租金及物业管理服务收入约为10.6亿,较2017年同期上升约24.6%;投资物业的租金收入约4.65亿,同比增加约12.3%。但总体来看,商业地产方面的收入占比仍不高。

综合来看,宝龙地产上半年业绩有所增长,也有诸多亮点,但放眼整个闽系房企来看,宝龙地产则显得有些格格不入。闽系房企的领头羊世茂、泰禾、旭辉,早在2017年就已经迈过了千亿门槛,阳光城、融信等也提出了千亿目标,宝龙地产今年的目标仅为350亿。在中国指数研究院发布的2018年上半年品牌房企销售业绩排行榜上,前述几家房企分别排在14、17、20、16、25位,宝龙地产70名的名次明显垫底。

此前,许华芳曾公开表示,公司不追求规模增长,但还是要保持一定增长和体量,因为公司如果没有一定规模,不在地产行业前50的话,就会被边缘化,银行给出的利息成本会比较高。

今年,宝龙地产开始走高周转的路线。在今年初举办的2017年度业绩会上,宝龙地产的管理层表示,今年宝龙地产将采用“3-6-9”的周转模式,即“3个月内动工、6个月内开盘、9个月内现金回笼”的高周转速度来帮助实现业绩的增长。

上半年净负债率飙升

上半年,宝龙地产进行了多番融资操作。4月12日,公司宣布全资子公司上海宝龙已获准发行30亿元公司债券;4月10日,公司发行了2021年到期的3.5亿美元优先票据,成本为6.95%;同日,公司在2017年度业绩发布会上宣布,其境内核心子公司首家获批银行间交易商协会中票、短融、永续中票,总额度超80亿元人民币。

但宝龙地产的融资成本一直居高不下。数据显示,2012年,宝龙地产的融资成本为10%,近年来有所降低,但也在6%左右徘徊,上半年宝龙地产融资成本为5.95%。但横向对比其他房企,宝龙地产的融资成本明显较高。亿翰智库提供的数据显示,华润置地、中海地产、龙湖集团、金地集团等企业的融资成本均保持在4%左右的水平。

财经评论员严跃进告诉《华夏时报》记者,一般来说,在业绩排行榜相对靠前的房企融资成本会更低,金融机构会向这些龙头房企倾斜。另外,融资成本也和房企的业务模式相关,主打商业地产的企业,外部的风险相对较大,融资成本自然就高。

融资增长的背后则是净负债率的飙升。《华夏时报》记者梳理宝龙地产近几年的财报发现,其2012年至2017年的净负债率分别为54.8%、65.8%、66.2%、70%、76.6%、86.8%。今年上半年净负债率更是高达100.4%,相比去年同时期增长了13.6%。

今年上半年,宝龙地产的借款总额已经达到443.96亿元,比上年底增加了24.9%。其中包括,银行及其他借款229.95亿元,公司债券114.62亿元,短期融资券3亿元、可换股债券16.78亿元、优先票据79.61亿元。在借款总额中,一年内到期的借款约为137.51亿元,一年后到期的借款约306.45 亿元。而其上半年现金及现金等价物为138.21亿元,仅略高于其一年内到期负债。

亿翰智库的统计数据显示,2017年,房地产行业净负债率普遍增长,上市房企整体平均净负债率达到79.43%。亿翰智库分析,销售回款增速放缓使得企业的土地投资更多依靠在手资金和加大杠杆;房企多元化转型的推进,占用企业部分资金,如商业地产等业态,前期需要沉淀大量的资金,且资金周转速度偏慢,发展初期易形成资金压力。

对于公司飙高的净负债率,许华芳坦诚,上半年债务有所增长是因为拿了许多地,现在已经是临界的状态,不合适再增加债务。宝龙刚刚发完了两年期的补充债务,下半年不会有境外融资动作,重点都在境内。宝龙一直以来是稳健经营的策略,债务增长肯定会控制住。下半年会进一步扩大销售回款来降低净负债率。

严跃进表示,净负债率较高,说明宝龙地产的处境有点尴尬,企业要急于扩张,但扩张的过程中会面临很多限制,就必须要不断融资来获取扩张的资本。另外,现在商业地产商现在面临很多问题,比如在上海的商办类、商改住、酒店式公寓等,因为有相关政策的管控,这些项目现在处于冰冻期,销售和回款难度很大,在上海地区重仓的宝龙地产会受到影响,资金回笼困难,也使得这些负债难以消除。

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