商品房现房销售,可否申请预告登记?
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原标题：商品房现房销售，可否申请预告登记？
Q：开发商已经办理了大证，办理商品房转移手续的时候，还可以做预告登记和抵押预告登记吗?
A：可以。
Q：办理预告登记必须是已备案的预售合同吗，商品房买卖合同行不行?
A：必须是已备案的商品房买卖合同，不管预售还是现售。
B：根据《不动产登记暂行条例》，只要提供经过备案的商品房销售合同就可以。 C：首次登记后权利人确定(开发商)，再按商品房做预告抵押，权利主体就不对了。
Q：只能做预告登记，不能做抵押预告登记，是这样理解吧?
A：二手房都可以做预告，为何预售商品房不可以?
C：预告转移和预告抵押并不对购买方式和设立预告登记的不动产有任何限制，土地转移、林权、承包经营权都可以预告登记。
A：当然可以做预告。我说的是预告抵押，现房预告抵押。权利人跟义务人是谁?
Q：竣工后自可以办理不动产证起3个月，预告登记失效。
B：现房预告抵押的权利人和义务人是预告抵押权人和物权人，怎么可能是购房人?
C：如果不给做预抵，现房就没法弄了。开发商同意，银行同意，我们认为没有问题。
A：我们这边一直都不做。想做都是先转移，再抵押，全部由开发商代办；或者购房人自己办，开发商全程跟踪。 C：开发商不愿意担这个风险。
A：不承担也不能让登记承担吧。
C：预告登记权利主体也是权利主体啊，预购商品房预告登记也没写在法条里啊。如果不对的话，预购商品房的权利主体难道就对了?
A：预购商品房预告是《房屋登记办法》首创，《不动产登记暂行条例实施细则》有规定。预购商品房抵押预告也是有规定，转移预告也有，转移预告基础上的抵押预告好像没有规定吧。连操作规范都没有，怎么操作?
C：预售仅仅是到首次登记结束，就没用了。首
次登记后是现售。
Q：那么预告登记的备案合同也应该是预售合同，而不是商品房买卖合同。
A：现售合同和预售合同在封面上有明显的区别。
Q：《不动产登记操作规范(试行)》规范里要求的要件是预售合同。
A：我们这边是首次登记完成只能签现售合同。办理了开发商的首次登记之后，还真没有不能办预购商品房抵押预告登记的规定，但综合《物权法》的失效来看，首登之后三个月再办理，还是有风险的。 C：预告登记在《物权法》里本来就语焉不详，要么就别设这个登记类型，要设立就要把情况考虑详细。
点 评
曹利华（镇江市不动产登记中心）：
本问涉及两个焦点，一是现售商品房(已办理建设用地使用权和房屋所有权首次登记)是否可以办理转移预告登记；二是现售商品房是否可以办理抵押预告登记。
现行法律法规并未强制现售商品房办理合同备案，虽然现售商品房客观上“能够进行不动产登记”，但考虑到当事人自身的原因，允许其申请预告登记是有利于保护买受人合法权益的。需要注意的是，此时预告登拉的效力期限是明确的：预告登记之日起三个月。同理，二手房的不动产转移预告登记也应当办理。
《不动产登记暂行条例实施细则》第88条规定，抵押不动产申请预告登记的，当事人应当提交不动产权属证书。这里的权属证书，应当是抵押人的权属证书，而不是转让方的权属证书。故以未办理转移登记的现售商品房申请不动产抵押预告登记应谨慎受理。至于“以预购商品房设定抵押权”的，申请人并未取得不动产权属证书，也可以办理预购商品房抵押权预告登记，这属于特别规定。同理，申请不动产转移预告登记，应当提交转让方的不动产权属证书。买受人取得不动产转移登记前再次转让该不动产申请预告登记的，登记机构应不予受理。
【来源】《中国房地产》2018年第3期（上）返回搜狐，查看更多
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