租房时代来临?广州:租购同权 租户子女就近入学

焦点华东小编 2017-07-19 11:13
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《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》中提出了中国住房租赁史上可能具有里程碑的一条措施:租购同权。

昨天,广州楼市爆出大消息。

从广州市政府官网获悉,为稳定房地产市场合理预期,促进房地产市场平稳健康发展,广州市政府办公厅近日印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》。

值得注意的是,该《工作方案》中提出了中国住房租赁史上可能具有里程碑的一条措施:租购同权。

广州楼市新政:租房人子女可就近入学 保障租购同权

值得一提的是,《工作方案》明确,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。

但需要满足以下条件:具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读。这意味着,以后在广州租房,租房人子女可就近入学。

除此之外,《工作方案》还提到了以下重要的内容:

提高公积金租房提取额度 

加大住房公积金对租赁住房的支持力度,提高公积金提取额度。比如,职工提供房屋租赁备案证明和发票申请提取住房公积金,月提取最高限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30%,提高至不超过上年度本市职工月平均工资2倍的40%。

落实出租住房税收优惠政策

对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。

增加租赁住房用地有效供应

将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的,土地溢价率超过一定比例后,由竞价转为竞自持租赁住房面积。

允许将商业用房等按规定改造成租赁住房

经规划行政主管部门批准改建后的住房,其土地使用年限不变,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。公安消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批验收。改建后的租赁住房,不得销售。

同时,出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租也被允许。

专家解读:租房者权益将向购房者靠拢

方圆资产管理首席市场分析师邓浩志表示,文件首次提出“实现租者幸福居住”的目标,这至少意味管理政策会积极引导,将租房作为未来重要的居住方式,租房的配套权益也将向购房居住靠拢。

邓浩志分析,《方案》列举了很多保障租赁人权益的内容,解决了以前租赁不具备的权益问题。比如子女教育,一直以来就读是跟户口挂钩的,户口跟房产挂钩。不少人就是因为要解决孩子的就读问题而选择买房。若该政策落实,这部分人就可以选择租赁,减少买房焦虑。

发展住房租赁市场并不意味着房价一定不会涨,“因为房价与供求关系相关,土地供应的紧张等问题,估计短期内难以解决。房价也可能由于出租租金的稳定而得到支撑。对于无力购房的人而言,如果能够租房都有相关权益无疑是好事。”

楼市未来走向:房屋租赁时代或将到来

在“限”字当头的背景下,此前火热的房地产市场逐渐冷却,随着楼市调控的进一步深化,大力发展和规范房屋租赁市场,从而增加房屋“供应池”的做法,是符合市场规律的柔性手段。

近来包括一线城市及部分热点二线城市的土地市场,已迎来一大波新地供应。而土地供应普遍“竞自持”,甚至出现100%自持、完全用于租赁及供地大规模转向保障性住房等现象表明,我国楼市供应体系正在发生根本性变化。

同策咨询研究部总监张宏伟指出,“随着房价的上涨,再加上热点城市限购越来越严格,具备购房能力的人慢慢减少,购房年龄将会延迟,这会导致越来越多的人需要在租赁市场停留更长时间。”

链家研究院认为,未来5-10年,中国租赁市场将进入快速发展阶段,2020年的市场体量约为1.6万亿元,2025年将达到2.9万亿元,2030年有望超过4万亿元。

更重要的是,中央多次重申对于住房的重新定位,即“房子是用来住的,不是用来炒的”,这是楼市供应更加强调有效性、持续性,并引导土地及住房供应结构性变化的原因。

在政策支持及社会发展的变化下,买房这一传统方式正在悄然转换,租房时代即将来临。

附:广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知

穗府办〔2017〕29号

广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知

各区人民政府,市政府各部门、各直属机构:

《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》已经市人民政府同意,现印发给你们,请认真组织实施。实施过程中遇到的问题,请径向市住房城乡建设委反映。

广州市人民政府办公厅

2017年6月30日

广州市加快发展住房租赁市场工作方案

为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)和《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(粤府办〔2017〕7号)有关精神,结合我市实际,制定本方案。

一、指导思想

积极支持租赁住房方式,加快构建租购并举的住房体系;鼓励发展现代住房租赁产业,催生新的经济增长极;规范住房租赁市场,夯实经济社会长久向好发展的住房基础。

二、总体目标

到2020年,形成政府、企业和个人互相补充、协同发展的租赁住房供应体系,促进大、中、小住房租赁企业蓬勃发展;多层面支持住房租赁消费需求,实现租者幸福居住;建设市场规则透明、诚信体系完善、政府监管到位的住房租赁市场环境,充分激发市场活力。

三、具体措施

(一)保障租赁双方权益,支持租赁居住方式。

1.赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读,具体细则由各区教育行政主管部门制定。(市教育局牵头)

2.加大住房公积金对租赁住房的支持力度。职工提供房屋租赁备案证明和发票申请提取住房公积金,月提取最高限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30%,提高至不超过上年度本市职工月平均工资2倍的40%。具体实施细则由广州住房公积金管理中心制定。(广州住房公积金管理中心牵头)

3.保障中低收入住房公积金缴存人的租赁居住权利。在公共租赁住房中划出一定比例,优先租赁给符合广州市公共租赁住房保障办法规定的中低收入住房公积金缴存人。(市住房城乡建设委牵头)

4.落实税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策,对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。落实国家关于对个人出租住房和承租住房的个人所得税优惠政策。(市国税局、地税局牵头)

5.保障承租人健康安全居住。加强租赁住房家具、家装环保监督、燃气消防安全监督,确保租赁住房室内环保、安全,满足居住标准。(市住房城乡建设委、公安消防局、质监局牵头)

6.保护承租人的稳定居住权。通过对租期和租金依法进行规范,控制承租人租房成本,保障承租人长期、稳定的居住权益。(市住房城乡建设委牵头)

7.逐步加大货币化住房保障政策的实施力度。完善租赁补贴制度,实行实物保障与租赁补贴并举。对符合条件的群体给予租赁补贴,形成公租房与市场租赁住房互为补充的住房保障体系。(市住房城乡建设委牵头)

(二)增加租赁住房供应,满足新增住房需求。

8.增加租赁住房用地有效供应。将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的,土地溢价率超过一定比例后,由竞价转为竞自持租赁住房面积。(市国土规划委牵头,市发展改革委配合)

9.允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。经规划行政主管部门批准改建后的住房,其土地使用年限不变,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。公安消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批验收。改建后的租赁住房,不得销售。(市国土规划委、公安局、发展改革委牵头,市住房城乡建设委、城管委、环保局,广州供电局,市自来水公司,广州燃气集团公司配合)

10.允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租。改造中,不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效;不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构、影响房屋安全;不得加建卫生间、厨房。租赁住房应当以原设计的“卧室”“起居室”为最小出租单位,不得按床位出租。人均居住面积不得低于本市人民政府规定的最低标准。具体标准由市住房城乡建设委制定。(市住房城乡建设委牵头,市来穗人员服务管理局,各区政府配合)

(三)壮大现代租赁产业,形成新的经济增长极。

11.扶持住房租赁企业,打造广州现代租赁产业总部经济。鼓励供应主体多元化,抢占发展广州现代租赁产业总部经济的先机。提升住房租赁规模化、集约化、专业化水平。住房租赁企业按生活性服务业执行相关政策。执行公租房租金标准的住房租赁经营机构,按照《财政部国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》(财税〔2015〕139号)规定享受相关优惠。(市住房城乡建设委牵头,市发展改革委配合)

12.发展“城中村”现代租赁服务业。鼓励村集体、经济联社租赁经营“城中村”住房,将符合安全、消防、卫生等条件的住房统一出租,规范管理。鼓励并扶持住房租赁企业、物业服务企业参与老旧社区、“城中村”和厂区租赁住房微改造,实施专业化运行管理。(市住房城乡建设委牵头,市财政局、城市更新局、来穗人员服务管理局、公安消防局,各区政府配合)

13.发展既有建筑现代服务业。支持传统物业服务企业向既有建筑现代服务业转型,拓宽服务领域,鼓励开展“管家式”服务,为业主提供房屋租赁中介、代管理、代维修等服务。(市住房城乡建设委牵头)

14.成立广州住房租赁发展投资有限公司(暂定名)。负责统筹全市政策性住房(含公共租赁住房、棚户区改造、人才安居住房、直管公房等)的投资、融资、建设和运营管理,将政策性住房纳入市场化、专业化、社会化供应和管理。(市住房城乡建设委牵头,市发展改革委、财政局、国资委配合)

15.建立健全房屋租赁信息服务平台。推广线上线下租赁服务一体化,实现现代租赁产业链条信息的全方面交互,保障住房租赁市场供需信息透明、交易规则透明、各方信用透明。(市住房城乡建设委牵头,市来穗人员服务管理局配合)

16.充分发挥行业协会作用。指导租赁企业成立广州市房地产租赁协会,引导社会力量参与房屋租赁日常管理。通过房地产中介行业协会、房地产租赁协会制定、完善房屋租赁中介行业执业规范和行为准则,强化行业自律,督促指导中介机构、住房租赁企业及时采集、上报租赁房屋、租住人员等信息。(市住房城乡建设委牵头,市来穗人员服务管理局配合)

四、工作要求

(一)切实提高认识。加快发展住房租赁市场是落实中央经济工作会议精神的重要举措。各单位要高度重视现代租赁产业这一新的经济增长极的发展潜力,加快建设租购并举的住房体系,促进我市经济长久向好发展。

(二)强化组织领导。建立市住房租赁管理联席会议制度。由分管副市长担任联席会议负责人,市教育局、国土规划委、住房城乡建设委、地税局、来穗人员服务管理局,广州住房公积金管理中心为成员单位,各成员单位有关负责同志为联席会议成员。联席会议办公室设在市住房城乡建设委,负责工作统筹协调、督促落实和信息沟通等日常工作。联席会议原则上每半年召开一次,可根据工作需求临时召集或邀请其他相关部门参加。

(三)加强统筹协调。市住房城乡建设委负责住房租赁市场管理和相关协调工作,要牵头继续深化研究“保障租赁双方权益,支持租赁居住方式”的各项有力措施。各牵头单位承担主体责任,要按照任务分工制定相关政策措施,并会同配合单位形成齐抓共管的联动机制。原则上各相关政策措施要于2017年8月底公布实施,并报联席会议办公室。

广州市人民政府办公厅秘书处2017年7月10日印发

(来源: 中国经济网)

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