第二套住房贷款首付不低于40%

章鱼涵 2007-10-05 08:53:02
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

[摘要]

    人民银行、银监会日前发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》对居民贷款购房作出了较为详尽的规定。而最引人注目的则是对购买“二套房”者,贷款首付比例将不得低于40%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高,且借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。另外,《通知》本着既往不咎的态度,对之前已办理两套及以上住房贷款的,并不给予加息。

    沪上业内对此普遍反映,该政策在“十一”之前公布,有意对“金九银十”进行降温处理,以防房价再次飙升。该政策对各类购房者均产生了一定的心理影响,短期内市场将进入观望状态,需求与价格的疯涨也将得到一定控制。

影响 1

高档房源出现成交松动

    虽然昨日申请贷款手续依旧,但是“提升第二套房首付”的消息一经传出,还是在各区域次新房市场产生一定影响。美联物业市场研究部调研结果显示,在徐汇、静安、黄浦、卢湾及浦东内环等高档住宅集中的区域,挂售高档住宅的业主反应尤为明显。美联物业徐汇区东方曼哈顿分行经理韩雪(韩雪博客,韩雪新闻,韩雪说吧)萍介绍,该政策使东方曼哈顿等徐汇众多高档楼盘业主心理受到较大的冲击,部分此前捂盘惜售的业主,今天纷纷致电分行要求重新挂盘。一方面是由于此类高档楼盘标的较高,一套面积200平方米左右的房源总价近800万元,虽然只是提高一成首付,但是涉及资金不是小数。由此,部分高标的房源业主担心购房者支付能力受到影响而致使交易停滞,表示愿意做一定退让。部分胶着于价格而一度停滞的交易,在房东的让步下也有了松动迹象。

    相比市中心的市场波动,杨浦、虹口、闸北以及闵行等自住客集中的区域反应稍显迟缓。对此,美联物业杨浦国顺分行经理李中明表示,类似杨浦黄兴公园板块中,自住客户占绝大多数,在贷款成数上比较低,一般能少贷就少贷,所以对于该区域的客户而言,反应并不是很明显。

    另外,截至昨日记者发稿前了解到的消息,浦发、招行昨日已经实施第二套房贷款利率上浮10%(8.613%);中信银行表示从今天起第二套房贷款利率也上浮10%(8.613%);中国银行第二套房贷款暂停受理;其他内资银行尚未接通知。渣打银行明确表示10月1日之后肯定将实施新贷款政策。

影响 2

利率高于商用房租金回报

    《通知》还规定,商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%,期限不得超过10年,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍;对以“商住两用房”名义申请贷款的,首付款比例不得低于45%。

   “大部分规定还是和以往差不多,但对于投资商业用房的影响还是明显的。”某投资公司高层人士分析。

    业内人士表示,贷款利率的提高意味着五年期以上商业用房贷款利率已经达到8.613%,而一些项目的理想租金回报不过在7%~8%,新政策让利率水平高于租金回报率,“确实会让投资者有损失”。

目前,上海商业用房的投资风险其实已经扩大。“比如有些商业房地产项目明明已经销售困难了,但周边楼盘都在涨价,为了体现产品升值潜力,这些项目的开发商也会选择涨价,就形成了泡沫和恶性循环。”一位人士向记者透露。因此,为规避商业用房的潜在风险,央行出于自保,对商业用房的贷款加以“戒严”。“这个政策会促进商业地产的优胜劣汰”,天天房展网的薛建雄分析。

影响 3

短期内将起到积极作用

    中原地产市场研究部分析认为,该政策的出台可以说是较有效地区分了自住需求与投资投机需求,对分化市场起到了一定作用。首先,该政策的出台,在一定程度上减少了银行放贷量,对稳定银行系统起到一定作用;其次,由于房地产市场存在严重的信息不对称,加之谣言四起,导致现今出现了恐慌性购房现象,需求远大于供应,该政策的出台可以抑制部分购房能力不是很强、但又急于将房产作为保值增值工具的投资客。

    这项分析同时认为,虽然该政策在短期内会产生一定的积极作用,但恐怕很难改变目前房地产市场的本质,价格很难得到有效抑制。首先,由于银行的大部分利润来源于对个人住房的贷款,限制贷款就是缩小银行利润,尤其对于商业性银行,更是希望能千方百计地吸引个人房贷,因此不排除银行打“擦边球”的可能;其次,该政策虽然短期内抑制了部分需求,但这部分需求可能在政策消化后出现爆发式增长,价格可能会进一步拉升。

新闻延伸

《通知》操作尚存在疑问

    此次《通知》中对于之前质疑的问题给予了解释。“第二套房”是指利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房,可见,“第二套房”以贷款记录为依据,如果以往的购房是一次性付款,则在购买第二套房时,对于银行来说依旧是“排名前列套房”。

    不过,从可操作角度上来看,《通知》中依然有一些障碍影响实施的效果。因为银行虽然内部征信系统已经比较健全,但目前尚未与建委、房管局的系统互通,只有当购房者向银行贷款后,银行才能从征信系统中查到该购房者名下有几套房子。所以如果一个人一次购买5套住房,同时在5家不同的银行贷款,这5家银行都会认为此人是排名前列次购房。那么,此人是否只是被认为“不诚信”,抑或已构成骗贷?

    另外,对于排名前列套住房为非主贷人的产权人,若购买第二套住房,应该认定其为排名前列次购房,还是第二次购房,《通知》中也尚未有定论。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。